Die Grundstückgewinnsteuer
Wer es nicht dem Gesetz oder dem Zufall überlassen will, was mit der Besteuerung seiner Liegenschaft bei einer Handänderung passiert, informiert sich schon vor Beginn der Veräusserung oder lässt sich vorab fachmännisch beraten.
In der Praxis werden Abzüge echter wertvermehrenden Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer nicht toleriert, wenn die Aufwendungen bereits bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht wurden. Der Kanton Zürich gibt vor, welche Kosten und in welchem Umfang für den Unterhalt von Liegenschaften im Privat- und Geschäftsvermögen abzugsfähig sind. Auch gibt er Richtlinien als Hilfe bei der praktischen Umsetzung, insbesondere bei der Abgrenzung zwischen den abzugsfähigen werterhaltenden (z.B. Unterhaltskosten) und den nicht abzugsfähigen wertvermehrenden Unterhaltskosten vor.
Eine vorausschauende Steuerplanung verhindert Streit und Unannehmlichkeiten im Nachhinein und sorgt dafür, dass Klarheit über das verfügbare Kapital nach Abzug der Steuerschuld herrscht. Gleichzeitig lässt sich gezielt Steuern sparen: Grundstückgewinnsteuern, aber auch Einkommens- und Vermögenssteuern.
Vorbemerkung: Die nachfolgenden Ausführungen betreffen nur Gewinne auf Grundstücken des Privatvermögens einer natürlichen Person. Es ist darauf hinzuweisen, dass wesentliche kantonale und kommunale Unterschiede und Eigenheiten bestehen.
Wer erhebt die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer wird von den Kantonen und/ oder vereinzelt von den Gemeinden als Sondersteuer erhoben. Der Bund erhebt keine Grundstückgewinnsteuer, d.h. dort sind Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken im Privatvermögen steuerfrei.
Wodurch wird die Grundstückgewinnsteuer ausgelöst?
Die Grundstückgewinnsteuer wird ausgelöst wenn
- eine Veräusserung von bzw. eine Übertragung an einem Grundstück stattfindet und
- ein Gewinn auf der Veräusserung erzielt wird.
Was ist eine Veräusserung?
Als Veräusserung gilt allgemein die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück oder einem Grundstückanteil vom bisherigen Eigentümer auf einen anderen. Einer Veräusserung sind gleichgestellt:
- Rechtsgeschäfte die wirtschaftlich wie eine direkte Veräusserung wirken (sog. wirtschaftliche Handänderung wie z.B. Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft).
- Überführung eines Grundstückes vom Privat- ins Geschäftsvermögen.
- Belastung mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen.
- ohne Veräusserung erzielte Planungsmehrwerte (nur in einigen Kantonen).
Wann wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben?
In den nachfolgenden Fällen wird die Besteuerung aufgeschoben:
- Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung.
- Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Familienunterhalt und scheidungsrechtliche Ansprüche (sofern beide Ehegatten einverstanden sind).
- Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung.
- Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird.
Wer ist steuerpflichtig?
Steuerpflichtig ist der Veräusserer des Grundstücks (zivilrechtlicher Eigentümer, aber auch Person, welche die Verfügungsgewalt über ein Grundstück besitzt und diese entgeltlich überträgt).
Wie wird der steuerbare Gewinn ermittelt?
Der steuerbare Gewinn entspricht der Differenz zwischen Veräusserungserlös und Anlagewert abzüglich Handänderungskosten und übliche Vermittlergebühren. In einigen Kantonen sind weitere Abzüge möglich. Massgebend für die Ermittlung des Anlagewertes ist die letzte Handänderung, welche die Grundstückgewinnsteuer auslöste. Als Anlagewert gilt der Erwerbspreis (falls der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück liegt, kann in den meisten Kantonen der Verkehrswert des Grundstückes von vor 20 Jahren ersatzweise herangezogen werden) zuzüglich der Investitionen in die Liegenschaft mit wertvermehrendem Charakter.
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